Działka z dwoma domkami - Ustronie Morskie
Ustronie Morskie

═══════════════════════════════════════════════════════════════════ DWA DOMKI DREWNIANE Z DZIAŁKĄ 816 m² - USTRONIE MORSKIE, ul. Bogusława XIV, 700 m od morza ═══════════════════════════════════════════════════════════════════ PODSTAWOWE INFORMACJE - Cena: 729 000 zł Cena za m²: 14 344,75 zł Powierzchnia zabudowy: 50,82 m² (dwa domki łącznie) Powierzchnia działki: 816 m² Typ nieruchomości: Dom wolnostojący, parterowy Odległość od morza: ok. 700 m Forma transakcji: sprzedaż lub zamiana z dopłatą (na mieszkanie w Poznaniu) OPIS NIERUCHOMOŚCI ------------------ Do sprzedaży kameralna, w pełni zagospodarowana działka o powierzchni 816 m² położona w Ustroniu Morskim przy ul. Bogusława XIV - w cichej, zielonej części miejscowości, w bezpośrednim sąsiedztwie pensjonatów i domków letniskowych. Na działce zostały posadowione dwa nowe, drewniane budynki - zarówno na własne potrzeby wypoczynkowe, jak i pod działalność turystyczną (najem krótkoterminowy). Nieruchomość została zaprojektowana z myślą o łączeniu funkcji mieszkalnej i turystycznej. Cała przestrzeń jest uporządkowana, z zachowaniem prywatności każdego z domków oraz miejscem na ogród, grill i strefę relaksu. Właściciel rozpoczął również prace nad podjazdami umożliwiającymi dostosowanie budynków dla osób z niepełnosprawnością ruchową. ROZKŁAD I OPIS DOMKÓW - Domek nr 1 - "DAGMARA 2" (32,97 m², całoroczny) • pokój dzienny • aneks kuchenny • sypialnia • łazienka • konstrukcja drewniana z ociepleniem z wełny mineralnej • dostępna pełna dokumentacja architektoniczno-budowlana i techniczna Domek nr 2 - rekreacyjno-narzędziowy (24 m²) • pomieszczenie dzienne • aneks kuchenny • łazienka • duży, drewniany, zadaszony taras • konstrukcja z bala 35 mm z izolacją termiczną w dachu • funkcja domku letniego / rekreacyjnego • łazienka do dokończenia Wszystkie materiały do dokończenia nieruchomości znajdują się już na miejscu. DZIAŁKA ------- Działka o powierzchni 816 m² objęta jest planem zagospodarowania przewidującym zabudowę usług turystycznych z możliwością lokalizacji zabudowy mieszkaniowej i usługowej - co daje realną możliwość dalszej rozbudowy, dostawienia kolejnego domku lub prowadzenia zorganizowanej działalności noclegowej. LOKALIZACJA ----------- Ustronie Morskie to jedna z najbardziej znanych i najchętniej odwiedzanych miejscowości polskiego wybrzeża, położona pomiędzy Kołobrzegiem a Mielnem. Słynie z jednej z najszerszych i najczystszych plaż w tej części Bałtyku - piaszczysty pas o szerokości ok. 50 m ciągnie się na długości ponad 2 km, z charakterystycznymi klifami i widokami na trzy mola: przy porcie rybackim, przy ul. Nadbrzeżnej oraz na zachodnim krańcu miejscowości. Ulica Bogusława XIV to spokojna, boczna droga w wewnętrznej części kurortu - z dala od głównego deptaka, ale w komfortowym zasięgu spacerowym od plaży (ok. 700 m, czyli 8-10 minut pieszo). W okolicy dominuje niska zabudowa turystyczna: domki, pensjonaty, apartamenty wakacyjne. To adres ceniony przez gości szukających ciszy i zieleni, a jednocześnie szybkiego dostępu do morza. W bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się: • plaża i molo - ok. 700 m • centrum Ustronia Morskiego, deptak i punkty gastronomiczne • sklepy spożywcze i lokalny rynek • park linowy, skate park, plac zabaw • kryty basen "Helios" (rozwiązanie na pogodę deszczową) • pomnik przyrody - pozostałości dębu Bolesław (najstarszego dębu w Polsce) • Skansen Chleba • ścieżki rowerowe wzdłuż wybrzeża (m.in. do Kołobrzegu i do Sianożęt) • port rybacki Ustronie Morskie ma bardzo stabilną i rosnącą pozycję na polskim rynku wczasowym - sezon trwa realnie od maja do końca września, z długim ogonem weekendów majowych, Bożego Ciała, wakacji szkolnych, września i tzw. długich weekendów. Coraz częściej odwiedzane jest także poza sezonem - ze względu na spa, baseny hotelowe i spacery klifem. DODATKOWE INFORMACJE -------------------- • dwa gotowe, nowe domki - możliwość korzystania od zaraz • pełna dokumentacja projektowa dla "Dagmary 2" • działka pod zabudowę usług turystycznych - potencjał rozbudowy • rozpoczęte prace adaptacyjne dla osób z niepełnosprawnością • możliwość zakupu lub zamiany za mieszkanie w Poznaniu z dopłatą ═══════════════════════════════════════════════════════════════════ ANALIZA RENTOWNOŚCI - NAJEM KRÓTKOTERMINOWY (Airbnb / Booking / OTA) ═══════════════════════════════════════════════════════════════════ Poniższa analiza jest wyłącznie orientacyjna i została oparta na publicznie dostępnych cennikach konkurencyjnych obiektów w Ustroniu Morskim (m.in. Morska Dolina, Zachód Słońca, Fajne Domki, Bursztynek, oferty na Booking i Airbnb). PROPONOWANE STAWKI ZA DOBĘ (dwa oddzielne domki, każdy 2-4 os.) Sezon niski (listopad-marzec, bez świąt): • Domek "Dagmara 2" (całoroczny) …… 220-290 zł / doba • Domek rekreacyjny (letni) ………… zamknięty lub 180-220 zł Sezon średni (kwiecień, maj, czerwiec do 20., wrzesień od 2. połowy, październik, długie weekendy): • Domek "Dagmara 2" ……… 320-430 zł / doba • Domek rekreacyjny …… 260-360 zł / doba Sezon wysoki (koniec czerwca - koniec sierpnia, sylwester, ferie zimowe - tylko domek całoroczny): • Domek "Dagmara 2" ……… 480-650 zł / doba • Domek rekreacyjny …… 400-550 zł / doba Powyższe stawki są zgodne z realnymi cenami z ofert konkurencji (np. Zachód Słońca - 390 zł/doba poza szczytem, 549 zł+ w sezonie; Morska Dolina - od 180 do 700 zł za obiekt). SZACOWANY PRZYCHÓD ROCZNY - SCENARIUSZ REALISTYCZNY (obłożenie zgodne ze średnią dla polskiego wybrzeża) Sezon wysoki (10 tygodni) - obłożenie ~85% Dagmara: 70 dni × 0,85 × 550 zł = 32 725 zł Rekreacyjny: 70 dni × 0,85 × 470 zł = 27 965 zł Sezon średni (14 tygodni) - obłożenie ~45% Dagmara: 98 dni × 0,45 × 380 zł = 16 758 zł Rekreacyjny: 98 dni × 0,45 × 310 zł = 13 671 zł Sezon niski (28 tygodni) - obłożenie ~15% (tylko Dagmara) Dagmara: 196 dni × 0,15 × 250 zł = 7 350 zł ──────────────────────────────────────────────────────── RAZEM PRZYCHÓD BRUTTO (rocznie): ~ 98 000 zł SZACOWANE KOSZTY OPERACYJNE (rocznie) Media (prąd, woda, śmieci, gaz/lpg) ~ 8 000 zł Internet, abonamenty, ubezpieczenie ~ 2 500 zł Sprzątanie i pranie pościeli ~ 9 000 zł Prowizje OTA (Airbnb/Booking ~15%) ~ 14 700 zł Drobne naprawy, konserwacja, ogród ~ 5 000 zł Podatek zryczałtowany 8,5% od przychodu ~ 8 330 zł ──────────────────────────────────────────────────────── KOSZTY RAZEM: ~ 47 500 zł DOCHÓD NETTO (rocznie): ~ 50 000 zł RENTOWNOŚĆ WZGLĘDEM CENY ZAKUPU (729 000 zł): ROI brutto: ~13,4% ROI netto: ~6,9% rocznie Okres zwrotu (netto): ~14-15 lat SCENARIUSZ OSTROŻNY (obłożenie -25%, stawki -10%): Przychód: ~ 66 000 zł Dochód netto: ~ 30 000 zł ROI netto: ~4,1% SCENARIUSZ OPTYMISTYCZNY (własne kanały rezerwacji, dobra identyfikacja marki, dodatkowa jacuzzi/sauna, pełny sezon letni z minimum tygodniowym): Przychód: ~ 125 000 zł Dochód netto: ~ 68 000 zł ROI netto: ~9,3%